Zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása - új szabályozás

Mi számít zártkerti ingatlannak?

A zártkerti ingatlanok hagyományosan a falvak és várások lakóövezeteinek szélén kialakított kertek, gyümölcsösök vagy szőlős területek, amelyeken a tulajdonosok gyakran hétvégi házat, pincét vagy szerszámtárolót építettek. Ezeket a területeket gyakran pihenésre vagy akár életvitelszerűen lakóingatlanként használják, hivatalosan azonban mezőgazdasági művelésű területként vannak nyilvántartva, többnyire gyümölcsös, szőlő, rét, kert művelési ágban.

 

Miért jelent gondot a zártkerti besorolás?

A zártkerti ingatlanok mezőgazdasági földnek számítanak, ami több szempontból lehet hátrányos a tulajdonosoknak:

- Korlátozott hasznosítás, mivel gyakran csak gazdasági épületet lehet rajta létesíteni, korlátozott a beépíthetőség.

- Nehezebb és lassúbb az értékesítés folyamata, figyelemmel arra, hogy vonatkoznak rá a hatósági jóváhagyásra és kifüggesztésre vonatkozó szabályok, elővásárlási jog illeti meg pl. a helyben lakó földműves gazdálkodókat. Akár fél évig is eltarthat az eljárás, mire engedélyezik a vevő tulajdonszerzését, nem beszélve arról, hogy a nem földműves magánszemélyek csak egy hektárig birtokolhatnak földet, amibe a külterületi földek mellett a zártkertiek is beletartoznak.

- A művelés alóli kivonás a korábbi szabályozás alapján drága és hosszadalmas folyamat, és nincs rá garancia, hogy engedélyezi a földhivatal.

 

A zártkerti ingatlan művelés alóli kivonásának klehetősége

2025-ben történt törvény-módosítás következtében lehetővé vált a zártkert művelés alóli kivonása egy új típusú eljárásban. Ennek értelmében a törvény lehetővé teszi, hogy amennyiben a települési önkormányzat ezt helyi rendelettel engedélyezi, a zártkerti ingatlan tulajdonosa kérheti a földhivataltól, hogy a telkét „művelés alól kivett terület” jogi jelleggel vegyék nyilvántartásba. Ráadásul ezt nem csak a teljes ingatlanra, hanem igény szerint akár annak egy meghatározott részére is lehet kérelmezni (pl. ha a telek egy részét továbbra is művelésben tartanánk), bár ez utóbbi esetben telekalakítás (megosztás) válik szükségessé a pontos nyilvántartás érdekében. A zártkerti ingatlan ily módon történő kivonása nem minősül a termőföld más célú hasznosításának, így ezzel megszűnt a földvédelmi járulék-fizetési kötelezettség, illetve az engedélykérés szükségessége erre a célra. Más szóval, ha az új eljárás keretében vonjuk ki a telkünket a művelés alól, nem kell földvédelmi eljárást lefolytatni és díjat fizetni. Ez óriási könnyítés, hiszen korábban egy ilyen eljárás díja esetenként több százezer forint is lehetett.

Fontos kiemelni azt, hogy amint a telek “kivett” besorolást kap, kikerül a termőföld kategóriából, így többé nem vonatkozik rá a mezőgazdasági földek adásvételét szigorító Földforgalmi törvény sem. Ez egy csapásra megszünteti mindazokat a korlátozásokat, amelyek a zártkertek eladását és hasznosítását eddig nehezítették.

Az új szabályozás nem automatikus, ahhoz, hogy egy zártkerti ingatlan ténylegesen kivonható legyen a művelés alól, önkormányzati rendelet szükséges. A terület fekvése szerinti települési önkormányzatnak helyi rendeletben kell meghatároznia azokat a településrészeket vagy övezeteket, ahol engedélyezett a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása. Ha az önkormányzat él a törvény adta felhatalmazással, és kijelöli ezeket a területeket, akkor a tulajdonosok élhetnek a kérelem benyújtásának jogával. Nem minden településen lesz ez automatikusan elérhető – csak ott, ahol a képviselő-testület megszavazza és kihirdeti a vonatkozó rendeletet.

 

Hogyan zajlik a művelés alóli kivonás folyamata?

Amint adott a helyi rendeleti háttér, a tulajdonos kezdeményezheti a földhivatali eljárást a zártkert fekvése szerint illetékes földhivatalhoz történő kérelem benyújtásával, hivatkozva a hatályos önkormányzati rendeletre. A földhivatal a kérelmet megvizsgálja, és ha minden feltétel adott (pl. valóban létezik az önkormányzati rendelet és a kérelem formailag megfelelő), határozatban rendelkezik az ingatlan adatainak módosításáról. Az ingatlant „zártkerti művelés alól kivett területként” fogják nyilvántartani.

Az eljárás díjaként az általános díjat kell megfizetni, 10.600,- Ft-ot ingatlanonként. Ezen eljárás esetében nincs földvédelmi járulék fizetési kötelezettség.

Lehetőség van a teljes telek vagy részterület kivonására. Részterület kivonására csak abban az esetben van lehetőség, ha a telek két önálló ingatlanra osztható. 

 

Milyen előnyökkel jár a „kivett" státusz?

Az új, zártkerti művelés alól kivett jogi jelleg számos gyakorlati előnnyel jár a tulajdonosok számára.

- Könnyebb és gyorsabb adásvétel: A kivett zártkerti ingatlan már nem minősül termőföldnek, így nem vonatkozik rá a földforgalmi törvény. Ennek köszönhetően megszűnnek a speciális adásvételi procedúrák: nincs több hónapokig tartó kifüggesztés, nincs szükség hatósági jóváhagyásra és nincsenek elővásárlásira jogosultak. Az ingatlan úgy adható-vehető, mint bármely más nem mezőgazdasági ingatlan. Az adásvételi szerződés megkötése után azonnal benyújtható a földhivatalhoz átvezetésre. 

- Jobb hitelfelvételi lehetőség és támogatások: Természetesen a banki finanszírozásnál továbbra is feltétel, hogy az épület ténylegesen lakóház vagy üdülő rendeltetésű legyen (szigetelés, közművek, fűtés stb. tekintetében megfeleljen), de a zártkerti elhelyezkedés már nem lesz jogi akadálya a jelzálog bejegyzésének.

- Magasabb piaci érték, jobb kihasználhatóság.

 

További fontos tudnivalók a kivonás kapcsán

A zártkerti ingatlan művelés alóli kivonását követően nem lesz automatikusan olyan, mint egy belterületi ingatlan.

 Nem lesz rögtön beépíthető a telek. Önmagában attól, hogy egy zártkert kivett terület lett, még nem garantált, hogy lakóházat lehet rá építeni. A telek beépíthetősége ugyanis továbbra is az érvényes helyi építési szabályoktól (HÉSZ) függ. Meg kell nézni, hogy az adott ingatlan melyik övezeti besorolásba tartozik, és az milyen beépítést enged. Lehet például üdülőövezet, kertvárosias lakóövezet, falusias lakóövezet stb., amelyek mind különböző paramétereket írnak elő. Ha egy zártkert olyan övezetben fekszik, ahol eddig is lehetett (korlátozottan) építeni, akkor a kivonás után is pontosan ugyanazok az építési feltételek lesznek irányadók, mint előtte. A kivonás tehát csak a földhasználati jogi helyzetet rendezi, de nem változtatja meg a településrendezési előírásokat.

Már meglévő épület helyzetét önmagában nem érinti a kivonás. Sokan építettek korábban kisebb-nagyobb épületeket zártkerti telkükre, amelyek esetleg részben vagy egészben engedély nélküliek, vagy engedéllyel épültek ugyan, de a földhivatali nyilvántartásban nem lettek feltüntetve. Fontos tisztázni, hogy a művelés alól kivonás önmagában nem rendezi az épület jogi státuszát. Ha van a telken egy ház, de papíron nem létezik (mert nem jegyezték be, vagy csak „gazdasági épületként” van nyilvántartva), akkor a kivonás után is külön eljárásban kell intézni az épület feltüntetését a tulajdoni lapon. Ehhez be kell nyújtani a megfelelő dokumentumokat: építési engedélyt, használatbavételi engedélyt, vagy fennmaradási engedélyt. A földhivatal csak akkor fogja az épületet is feltüntetni, ha ezek az okiratok rendelkezésre állnak. Az épület feltüntetésének kérelmét akár egyidejűleg be lehet adni a kivonási kérelemmel. Így egy körben elintézhető minden, amint megvan az önkormányzati rendelet és az építésügyi papírok. 

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Amennyiben további tájékoztatásra, vagy a zártkerti ingatlan művelés alóli kivonás iránti lejárásban való közreműködésre van szüksége, keressen bizalommal!